管理层高度重视，积极支持优质房企收购困难房企优质项目，坚持市场化、法制化原则。我们预计行业信用风险的溢出已经得到控制，但企业信用风险的释放还需要一段时间。一个企业能否有条不紊地进行支付，取决于其自救的决心和态度。在政策的支持下，存量物业和开发项目的转让市场将陆续活跃起来。在此背景下，我们认为产业链的恢复早于开发企业，信用恢复好于盈利能力恢复，a股开发企业的权益市场表现好于港股开发企业。 　　

　　监管部门高度重视稳定房地产市场秩序，规避系统性金融风险。 　　

　　权威媒体《金融时报》报道，央行和中国银行业监督管理委员会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行开展并购；a .贷款业务安全有序，以市场化、法制化为原则，重点支持优质房企并购有风险、有困难的大型房企优质项目；支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。同时，央行、银保监会组织各大银行召开会议，不盲目向面临风险和困难的大型房企放贷。文章还指出，2021年11月，房企境内债券发行规模为457亿元，较上月增长125%。根据RealData的统计，12月，103个城市首套房贷和二套房贷的主流利率分别为5.64%和5.91%，较11月下降了5 BP，较高的分别下降了10BP和8BP。平均贷款期限缩短至57天，比11月减少11天。房贷加速放款的趋势明显，目前利率距离LPR 4.65%的利率还有很大差距。 　　

　　行业信用风险外溢得到控制，但信用风险自身释放仍需时间。 　　

　　随着越来越多的企业进入国内债券市场，信用风险进一步外溢的概率明显降低。但现阶段，如果对经营困难的开发企业给予更直接的支持，一方面存在很大的道德风险，不符合市场化、法制化原则；另一方面，也不利于解决房地产行业面临的资产负债表不透明、盲目多元化等一些深层次问题。从产业链整体来看，我们认为房地产市场的经营秩序已经趋于稳定，销售、开发投资和建设竣工没有大规模下滑的空间。但从开发主体信用风险释放的角度来看，困难企业出售项目、加速去资本化，甚至寻求债务续期重组仍需要时间。 　　

　　项目转让的高峰期是渐进的，先持有房产，然后开发项目。 　　

　　本轮信用风险不同于历史，其一大特点是开发项目转让持续缺位。限价导致项目利润有限，项目开发流程复杂导致利润不确定性高，大部分地方房价处于下行通道，企业资产处置困难。我们认为，政策进一步鼓励优质房企收购项目，项目转让高潮可能在2021年底到来。我们预计第一个可能的交易是大量房产——，因为完工房产的租金返还是相对确定的，所有权也相对明确。下一步也可能有开发项目成功转让，因为资金困难的企业面临着消费信心较弱(担心交付)和预售资金监管要求较强，卖项目比卖房更好。当然，整个项目交易市场的活跃度预计是建立在房价基本稳定的基础上的。 　　

　　期待自救的决心和态度也决定了被救的可能性。 　　

　　的决心 　　

　　除了决心，态度可能是一个很重要的因素，被市场忽略了。在企业层面，好的态度是坦然面对资金问题，尊重市场规律，以开放透明的态度务实寻求解决方案。比如企业一般需要通过轻资产服务平台筹集流动性，但最好的方式是开发商将股份转让给单一的长期战略投资者，其次是二级市场的股份转让。最成问题的做法是先利用轻资产平台的股权融资发展企业，再利用关联交易向轻资产平台收取资金。从表面上看，这些做法都体现了开发商资金的决心(给开发企业注入流动资金)。但是，如果在资金紧张的情况下可以忽略基本的公司治理标准，债权人又怎么能相信其资产负债表的长期稳定性和可靠性呢？ 　　

　　风险警告： 　　

　　部分房地产企业的信用风险和房地产行业盈利能力下降的风险。 　　

　　产业链恢复先于开发企业恢复，信用恢复好于盈利恢复，a股开发商权益市场表现好于内房。 　　

　　我们认为，政策支持房地产销售和投资、保持房地产信贷稳定供给的意愿，远强于个别开发企业的拯救意愿。资金相对困难的开发企业如果想要自救，就会在更大范围内牺牲盈利能力，将自己拥有的物业和开发项目进行处置。a股地产公司预期股价长期跑赢港股，与港股本身的闪电配售机制有关，港股开发公司为了保全信用，可能会继续在低点稀释股份。在开发板块，我们推荐保利发展、万科A、招商蛇口、金地乐等公司。 　　

　　这篇文章来源于金融界。