当前，我国经济社会发展进入经济新常态，“新常态”效应突出。工业园区作为推进新型工业化的重要载体，对区域经济发展起到了巨大的推动作用，成为区域经济发展的重要增长极。与此同时，近年来，全国各地各类工业园区蓬勃发展，但普遍存在基础设施建设不足、产业协调发展程度低、土地集约利用、区域经济效益低等问题。在基础设施建设的基础上，开展产业园区配套和物业服务研究，解决基础设施配套滞后影响园区建设发展的问题。 　　

　　一、园区发展的基础支撑体系 　　

　　安全体系：主要包括工业园区整体安全环境的管理；入驻企业管理；交通和道路管理。 　　

　　公共设施维护体系：主要包括房屋管理和维护；共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、消防管理)；共享设施的管理。 　　

　　绿化保洁系统：主要包括宿舍、工厂及工业园区公共部位、公共设施的日常保洁工作；工业园区公共绿地的维护。 　　

　　宿舍管理体系：主要包括宿舍住户管理、员工报到流程建立、宿舍管理规范化；加强宿舍公共物业的维护和管理等。 　　

　　园区生活娱乐系统：主要满足企业员工的日常生活和休闲娱乐需求；会议、培训和接待需求等。 　　

　　二、完善日常物业管理服务 　　

　　(1)安全系统 　　

　　1.整体安全和环境管理。严格管理安全队伍，安全检查员着装规范，佩戴明显标志，文明执勤，规范讲话，认真负责，24小时值班和巡视园区，并详细规定巡视路线和频次；对危及人身安全的场所有明显标志和防范措施，及时消除安全隐患。在出入口登记来访客人，控制园区流动人员数量，防止销售人员散发广告传单或无关人员逃逸；遇到紧急情况，我们可以立即调配人力物力进行集中支援；做好应急准备和应急措施等。 　　

　　2.园区企业管理。建立与园区企业的日常沟通机制，随时了解园区企业的需求，做好与园区企业的沟通工作，让其配合物业管理。 　　

　　3.车辆交通和道路管理。园区管理有序有序有序，机动车有登记；非机动车停放在规定位置；每天检查公园内的道路，确保道路畅通；窨井盖无缺损或丢失，道路窨井盖不影响车辆行人通行和员工日常生活。 　　

　　4.科学管理。记录全面的事件日志，加强对事故多发场所的巡视和监控，消除安全隐患。 　　

　　(2)设备设施维护系统 　　

　　1、房屋管理和维修。主出入口应设置平面图，建筑标识标牌明显；定期检查外墙，确保房屋外部完好整洁，外墙瓷砖、涂料等装饰材料无脱落、污渍；空调统一安装位置；设立小公告牌，及时告知相关事项。 　　

　　2.通用设备管理。基本原则：一是预防为主，日常维护和计划维护并重，保持设备始终处于良好状态；二是实现房屋设备“三好”“四会”“五定”。第三，好是指使用、修理和管理重要的房屋设备。“四项技能”是指物业维修人员应能使用、维护、检查和排除房屋设备故障。“五定”是指对房屋主要设备的清洁、润滑和维护要做到定量、个人、固定、定时、定性；三是专业维修与操作相结合 　　

　　(1)给排水设备管理。管理目标：注意保证给排水设备、阀门、管道工作正常，无渗漏、漏损，方便员工生活。供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、水表、阀门等。):定期对生活水泵和供水管网进行大修和防腐维护，确保供水设备正常运行，设施完好，不漏不污；每天两次巡视水泵房、供水管网和屋顶水箱；水泵、水池有严格的管理措施，无潜在污染；生活用水水质符合卫生标准；提前一天通知用户停水。排水管理：每天检查排水管道等设施，确保排水和污水处理管理畅通，无堵塞和溢流；汛期道路、车库、设备间无积水或浸泡；每年清洗化粪池和污水井一次；发生事故时，维修人员应在规定时间内紧急抢修，不得大面积跑水、淹水和长时间停水。 　　

　　(2)供电设备管理。供电设备(变压器、电流表、供电线路、总开关、室外负荷开关、室内漏电保护自动开关、避雷针等。):建立24小时运维值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保供电正常，道路、走廊等公共照明完好；建立配电室巡视制度(每班巡视一次，每月检查一次，每半年检修一次)，并做好运行记录；提前一天通知用户停电；临时建筑和居民(用户)家庭装修要制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、洪水等情况时，及时切断电源。应急发电机可以随时使用。配电室管理：机电技术人员负责值班，无关人员禁止进入；建立配电运行记录，每班检查一次，每月认真检查一次，每半年检修一次，发现问题及时处理并做好记录；室内照明和通风保持良好；作业开始时，标志明显，断电时挂标志牌，断电时挂牌。 　　

（3）消防管理。消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

（三）环境保洁系统。环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

（四）绿化维护系统。制定绿化管理标准，定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（五）产业园区文化活动系统。创造一个和谐、文明、舒适的生活环境。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组织园区员工参与开展各种积极向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。

三、园区基本物业管理主要内容及人员配置

以300亩园区面积，三个出入口为例：

（一）安全保卫系统。在两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时，要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。根据园区总体管理的需要，保安主要负责园区主要三个出入口值班管理以及园区巡查，每班6人，总计需要18人，每人费用30，000元/年/人，该项每年预计需要费用54万元。

（二）设备设施维护系统。给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、水表、阀门等）；供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理；消防管理：消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

（三）环境保洁绿化系统。垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草清除工作。产业园办公楼卫生清洁需要2～3人；宿舍公共区域的卫生以及道路清洁需要2～3人，每人费用约25，000元/年。该项每年预计需要费用15万元。

（四）宿舍管理。对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物的维护管理。宿舍管理需要管理员2名，主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿舍财物的管理、宿舍日常秩序维护。基本工资标准为25，000元/年/人。该项每年预计需要费用5万元。

以上日常物业管理服务中，安全保卫系统、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防都采用外包的方式进行管理。■