现在买房的人都在考虑是全款买房还是贷款买房。贷款压力大，全额可能不太舒服。有些人为了减轻生活负担，想申请提前还款。所以问题来了，提前还款方式都有哪些？贷款年限能减少吗？但是这些还款方式真的能省钱吗？如何才能更省钱的还款呢？

全款购房不省钱

比如你想买一套50万的房子。20%首付(目前支持20%首付的城市不多，以三个为主)。你需要先准备10万的首付，剩下的40万贷款给银行。假设贷款期限为30年，当前商业贷款利率为4.95%，那么30年后，你将向银行支付总额为764，246元(包括本金40万元和利息364，246元)。看着这个数字，很多人骂银行辛苦。还款总额是贷款的两倍，利息和买房的钱差不多。然后他们会尽可能地付钱。

事实上，你忽略了一个问题：钱是在贬值的，同样房贷利息也在一直贬值,我们可以从另一个角度把它当作折旧费，折旧费的利率定为4.95%。只要购房资金除首付以外的部分超过年化收益4.95%，那么贷款完全划算！目前市场上很多金融服务都有5-6%的收益率，可以用于投资、还贷、盈余。

如果把除首付以外的剩余40万元用于理财，年化收益率为8%。40万存30年，年化收益8%。每个月可以提取2935元，累计本息可达1056620元，1056620-764246=292374。你也多赚了近30万。

提前还贷能省利息吗

提前还款是指借款人向银行申请提前偿还自己的贷款，并保证前一个月没有逾期，归还当月的贷款；按照银行规定的日期，一次性还清全部或部分贷款。买家需要知道的是，提前还款并不像我们想象中那样受到银行“待见”，一不小心你可能除了

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。三是有些银行规定，提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息。

提前还贷并不是人人都适合。比如，公积金贷款在几次降息之后，5年以上贷款利率已经降至3.25%，与其提前还款，还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。

同时，等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式，贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义不大。

买房要注意的问题

1、提前还款方式受银行限制选择缩短贷款年限，月还款额不变比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息，不过有的银行规定是，默认第二种方式，也就是利息高的那种。要知道，银行是通过利息获利的，购房人利息交少了，会影响贷款银行收益，因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定，房贷政策具体到每个银行的话会有差异，而且缩短贷款年限也有弊端。

2、缩短贷款年限需要重新签订贷款合同选择缩短贷款年限，提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢！

3、贷款收紧、理财收益升高，提前还款未必划算去年以来，银行持续的宽松政策、加之投 资渠道有限，大家不愿意把钱存在银行，于是房地产成为投 资者的香饽饽，大量资金涌向楼市，不断有买房人找银行贷款，银行的钱只出不进，贷款的人多，存钱的人少。

为了防止资金过度集中在楼市，银行贷款开始关闸限流，又是提高首付、又是提高贷款利率，为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益，一些银行理财收益已经超过了5%。如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率，现在与其提前还款，不如拿去做理财实在。