522万竞得的法拍房，竟无法过户？福州这位先生急了
案件回顾
掏了500多万元在网络司法拍卖平台上，拍下了位于福州软件园的一层办公房产，可是直到现在，过户手续一直办不了，熊先生焦急万分。那么，为什么会出现这种情况？问题到底出在哪里？
522万拍下福州软件园办公房产 办理过户却要管委会同意？
熊先生说，2023年10月6日，他在闽侯县人民法院阿里司法拍卖平台上，以522万元的最高竞价，取得了位于闽侯县荆溪镇永丰社区文山里185号H号楼11层办公房产的所有权，10月12日，法院出具了《拍卖成交确认书》、《协助执行通知书》以及《执行裁定书》等文件，熊先生马上带着这些法院文书，前往闽侯县不动产登记和交易中心申请办理过户手续。当时，闽侯县不动产中心的工作人员表示，除了这三份材料以外，还要取得权籍调查资料跟测绘图纸。
闽侯县不动产中心：福州软件园管委会有文件 企业入驻要经管委会审核
熊先生告诉记者，为了取得这层办公房产的权籍调查资料与测绘图纸，他费了不少周折，可是，当他依照闽侯县不动产登记和交易中心要求，提交这些材料后，对方却不予受理。
对于闽侯县不动产登记和交易中心给出的不予过户理由，熊先生表示不解，他告诉记者，他申请办理过户的资料是齐全的，怎么能因为福州软件园管委会的一个口头通知，就过不了户呢？对熊先生的质疑，闽侯县不动产登记和交易中心表示说，他们也无可奈何。
公益律师：闽侯县不动产中心这一做法没有法律依据
那么，这究竟是什么样的文件？记者在福州市软件园管理委员会官网上查找到一则发布于2019年的招商入驻服务指南，上面显示，企业入驻福州软件园要先提交入园申请，由管委会审核确定入驻方式，取得《入园同意函》，经批准后与福州软件园产业基地开发有限公司签订租赁或购楼合同。
也就是说，在闽侯县不动产登记和交易中心看来，尽管熊先生是以个人名义以及司法拍卖渠道，取得了这层办公房产的所有权，但是仍然要按照福州软件园入驻流程，先取得管委会的同意，否则无法办理过户。记者也就此咨询了福建八闽律师事务所的林柏冬律师，他表示，闽侯县不动产登记和交易中心的这一做法，没有法律依据。
根据《物权法》、《民法典》的相关规定，熊先生已经通过正常的司法拍卖程序，取得了物权也支付了对价，那么，不动产登记中心应依法给熊先生办理产权变更登记的手续，而不能够以软件园没有同意作为理由拒办。
林柏冬律师表示，熊先生可以通过向相关部门投诉，甚至提起行政诉讼，来维护自己的合法权益。
竞买人熊先生：福州软件园有关方面希望我撤拍 我不同意
熊先生向记者介绍说，为了过户一事，他多次和闽侯县不动产登记和交易中心交涉，但一直无果。他已经向福州12345平台和有关部门投诉，期间，福州软件园有关方面也给他打来电话，表示希望熊先生能够撤拍，但熊先生拒绝了，他表示自己花了那么多时间和精力，就是需要这处办公房产。
福州软件园：买卖合同约定十年内不能卖给第三方
熊先生当着记者的面，回拨了当时打给他的固定电话号码，电话中对方表示，他们是福州软件园产业基地开发有限公司的，对于熊先生过户遇阻的情况，他们是这样回应的：这起司法拍卖的被执行人，当初经过福州软件园管委会审核同意、入驻园区后，从他们产业基地开发公司手上购买了这层办公房产，双方签订了相关合同，合同里约定，这层办公房产十年内不能卖给第三方，因此也就不能过户给熊先生。
公益律师：当时的买卖合同 不适用于司法拍卖
那么，这样的说法，站不站得住脚？林柏冬律师表示，“本案不是一个正常的买卖，不是原先的公司把物权进行第二次转让，本案涉及的是一个司法拍卖，和软件园主张的，他们当时出卖这个写字楼的时候，跟公司签的一些买卖合同当中的约定条件，我认为是两个概念，而且不能够适用在司法拍卖当中。”
福州软件园：工业用地 有过户障碍
福州软件园产业基地开发有限公司这位工作人员在电话中还表示说，园区是工业用地，这也是一个过户障碍。
公益律师：已售说明产权已作分割 不存在所谓过户障碍
对于这样的说法，林律师表示说，原则上，工业用地是不允许进行产权分割转让的，但是，福州软件园产业基地开发有限公司之前已经将这栋楼的一些楼层出售给了其他公司，说明事实上已经完成了产权分割、独立登记，因此存在过户障碍的说法，是前后矛盾的。
闽侯县人民法院通知不动产中心暂缓办理 过户遥遥无期
熊先生说，2023年12月25日，他再次到闽侯县不动产登记和交易中心交涉，对方依然不予办理过户，这一次理由变成了“法院通知暂缓办理”。记者在熊先生提供的闽侯县人民法院发给闽侯县不动产登记和交易中心的《通知书》上看到，“因案外人福州软件园基地开发有限公司向本院提起执行异议请求撤销网络拍卖，且买受人的过户登记尚未办理，故请你单位暂缓协助办理过户登记手续，待执行异议程序结束，再另行告知办理结果”。对此，熊先生感到心力交瘁。他说，司法拍卖挂网将近45天的时间，福州软件园方面如果有异议，应该在这个过程中提出来。熊先生表示，500多万的资金，从2023年10月12日至今一直在闽侯县法院的户头里。
林律师认为，法院目前出的这个通知，是没有问题的。
公益律师：虽未办理产权变更 但竞买人有权利要求占有人腾房或交租
林律师表示，熊先生通过司法拍卖程序购买了这处办公房产，虽然目前还未办理产权变更登记，但是，熊先生依据法院生效的拍卖裁定，已经取得了拍卖房产的所有权，有权利要求实际占有人腾房或者支付租金。
来源丨福建台融媒体资讯中心《现场》
责编 | 庙小妖风大
校对丨古力波
该文谨代表作者观点，不代表本媒体立场，如侵请后台联系我们删除。
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